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这两天的大会，没想到最热闹竟是朋友圈：“未提房住不炒，房价要涨了”，很多中介又开始转发了。

对应的资本市场，的确也迎来了一波狂欢。截止昨日收盘，A股房地产及产业链板块迎来集体涨停潮。

这次大会的措辞，对于房地产确实算是利好，但仅仅是卖房子，涨房价吗？这样想格局未免也太小了。

壹丨经济面临挑战

其实从新闻稿的表述上来看，我感受最深的是客观的承认了问题，而往往很多解决问题的关键是态度：

当前经济运行面临新的困难挑战，主要是国内需求不足，一些企业经营困难，重点领域风险隐患较多，外部环境复杂严峻。

上半年5.5%的GDP增速虽然还不错，但实际压力每个人都是感同身受的，一季度和二季度GDP两年复合增速分别为4.6%和3.3%，数据恢复上前高后低，一波三折。其实也对应了这次提出的波浪式发展，曲折式前进的恢复过程。

所以下半年的财政政策肯定还是宽松的，稳货币，“加强逆周期调节和政策储备”，全球加息我们降息，虽然人民币贬值压力很大，但没办法，经济太冷了，基本没有选择，还是要把水往实体往小微企业去引。

对于扩大内需刺激消费给出的针对性措施是要更好发挥政府投资带动作用，加快地方政府专项债券发行和使用。

大家都口袋空空怎么消费呢？想要提振汽车、家居还有电子产品的消费看来就得靠发钱。ZY允许地方发行地方债向市场注入资金，也就是“子债父偿”，要求就是接下来要干实事，比如新老基建要给民企也喝点肉汤，还有最直接的发消费券。

还有一个提法：活跃资本市场，提振投资者信心。去年4月的表述还是“保持资本市场平稳运行”，最新的提法显然就更积极了。资本市场一端连着资产端，另一端连接资金端，其实还是在助力信心恢复，拉资金入局。

贰丨供求关系发生变化

来吧，看下楼市到底有什么重要表述。第一个最大的变化，开篇其实我们也点到了，全文没有提到房住不炒。过去8年这一直是底线，基本在过去7月份的大会都会提到，包括4月份的会议也提到了。

而很多人对房住不炒是有误解的，总觉得这四个字是让房价跌成白菜价，但它其实只是为了避免房价过热上涨，尽量的去维稳，我们也反复强调房住不炒不是房价不涨！在这次的表述之所以“隐身”关键是市场预期已经发生变化，行情触底了，实在没有甾提的必要。

第二个要着重关注是：要切实防范重点领域的风险，适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势。这个风险主要是在于开发商的暴雷风险和保交楼风险。

其实从去年下半年至今也一直在提，保交楼、保主体的相关政策也有，但是成效一般，进度也比较慢，行业、市场、购房者都缺信心。

尤其现在环境一般，不少人也在降杠杆，那这种情况下，给出的关键词是“切实防范化解”，既要防新增又要化解已有的。

当下市场供求关系已经发生了变化，这次矛盾抓的十分准确，供求关系已从卖方市场到买方市场，过去不合时宜的收紧政策得调整了，接下来的政策也是围绕着这个基调来进行，比如说一二线城市的限购限贷调整啊这些。

第三，新提法，政府入局，盘活各类闲置房产。其实这跟会议之前出台的《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》算是一回事。重点拆解成三点来看：

一是超大特大城市涉及21个，包括上海、北京、深圳、重庆、广州、成都、天津、武汉、东莞、西安、杭州、合肥、南京等，那这波城市数都是TOP级的城市。

在这些城市进行城中村改造其实也表明了三四线城市被战略性放弃，这也是过去我们苦口婆心的给大家要去强调置换资产的原因。

二是完成保障房任务。从广州、深圳的案例来看，都是强调翻新为主，毕竟地主家余粮也不够了。无论是深圳的统租房还是其它城市的形式其实都是在解决大城市中低收入人群住房问题，实现人人有房住。

三是促进资金流动。既可以引导民间资金进场，盘活资产，还可以带动建材、家电等消费，盘活货币流动性。

这么看对于实施城中村改造的目的也很明确，改善民生、扩大内需，推动城市高质量发展。既改善了大城市住房问题，还可以带动消费，寄予的期望不小。

前期之所以不轻易全面放开限购限贷就是为了避免大量资金进场，导致房价大涨，这显然不是上层的初衷。同时低收入人群住房问题就更突出了，那现在的风向转变成盘活城中村的资产来解决保障房任务，还可以引进民间投资，一举多得。

叁丨核心还是信心

所以全面放开限购限贷我觉得还是比较难的，把商品房彻底交给市场还需要做充分的准备，但放松是肯定能看到的，毕竟要解决燃眉之急嘛。

但各城市情况不同，政策和市场反应会有先后表现。

而且这波周期其实自2021年下半年就开始下沉了，但是救市政策的反应相对滞后，延后的时间越长，恢复信心的周期也越长。

所以趁这这波周期，再啰嗦一遍，三四线城市房子除了自住还是要腾挪置换！一二线板块，房子也会分化，房产投资门槛会越来越高。